En 2022, j’ai décidé d’investir 1 000 € dans trois SCPI différentes. Mon objectif ? Découvrir cette classe d’actifs et prendre l’expérience.
Trois ans plus tard, le constat est amer : la performance globale de mon portefeuille SCPI est de -9 %. Loin de la rentabilité espérée, ces investissements sont aujourd’hui une source de frustration.
Alors, ai-je fait des erreurs dans mes choix ? Aurais-je pu éviter cette situation ? Et surtout, que vais-je faire maintenant ? Dans cet article, je reviens sur mon expérience, j’analyse ce qui n’a pas fonctionné et j’en tire des leçons pour de futurs investissements.
Rappel sur les SCPI : l'immobilier sans gestion
Les SCPI (Sociétés Civiles de Placement Immobilier) offrent une manière accessible d’investir dans l’immobilier sans avoir à gérer directement des biens.
En achetant des parts de SCPI, vous devenez propriétaire d’une fraction du parc immobilier, tels que des bureaux, des commerces ou des logements.
Ces immeubles génèrent des loyers et, en tant qu’investisseur, vous percevez une part de ces revenus.
Cette approche permet de bénéficier des avantages de l’immobilier, comme la diversification et les revenus réguliers, sans les contraintes de la gestion locative.
Si vous souhaitez plus de détails, j’avais écrit une série d’articles sur le sujet lorsque j’ai décidé de me lancer :
Les performances de mes investissements en SCPI
Voici un graphique qui présente l’évolution des performances des trois SCPI dans lesquelles j’ai investi en 2022 :
Au début, il est normal de constater une performance négative, en raison des frais de souscription.
Par la suite, les loyers perçus améliorent progressivement la rentabilité.
La première grande chute de valeur est survenue avec la SCPI PF Grand Paris, dont le prix de part a plongé de près de 16 % en septembre 2023. Quelques mois plus tard, Primovie a elle aussi subi une dévalorisation de 9 %. Début 2025, cette SCPI a malheureusement connu une nouvelle baisse de plus de 11 %.
La seule qui a su tirer son épingle du jeu est Immorente. Grâce à son prix de part resté stable et des loyers réguliers, je suis désormais presque à l’équilibre avec cette SCPI. Les loyers perçus compensent désormais les frais de souscription initiaux.
Les stratégies d'investissement de mes SCPI
Afin de comprendre pourquoi deux de mes trois SCPI n’ont pas été performantes, j’ai voulu revenir sur leurs compositions et leurs stratégies d’investissement.
Immorente
Commençons avec la première de la classe : Immorente.
La stratégie de cette SCPI repose sur un investissement immobilier diversifié, avec une présence en France (Île-de-France et province), mais aussi au niveau européen, dans des pays comme la Belgique, les Pays-Bas, ou encore l’Allemagne. Cette diversification géographique permet à Immorente de réduire les risques liés à une zone géographique spécifique et de profiter des opportunités dans des marchés immobiliers variés.
Sur le plan sectoriel, la SCPI privilégie les investissements dans des commerces et les bureaux. Cette diversification sectorielle permet à Immorente de maintenir une certaine stabilité face aux fluctuations des marchés.
L’approche de Immorente semble donc bien équilibrée, avec une répartition prudente de ses actifs entre différents secteurs et zones géographiques, ce qui lui permet de se positionner comme un placement relativement sécurisé.
Source : Quantalys
Primovie
Primovie adopte une approche plus ciblée dans ses investissements, en concentrant la majorité de ses capitaux sur des établissements liés au secteur de la santé, tels que les maisons de retraite, les EHPAD et les résidences seniors. Cette spécialisation permet à Primovie de capitaliser sur un secteur jugé résilient, face à une demande croissante liée au vieillissement de la population.
Sur le plan géographique, bien que la majorité des investissements de Primovie soient réalisés en France, la SCPI ne se limite pas à l’hexagone et explore également des opportunités à l’international, notamment en Allemagne, en Italie et en Espagne. Cette ouverture vers d’autres marchés européens offre à Primovie une diversification géographique, tout en restant focalisée sur un secteur plutôt stable
Source : Quantalys
PF Grand Paris
La dernière SCPI dans laquelle j’ai investi est la plus concentrée, tant géographiquement que sectoriellement : PF Grand Paris.
Sa stratégie consiste à investir une grande majorité de ses fonds dans des locaux de bureaux, principalement situés à Paris et en Île-de-France.
Cette approche ciblée permet à PF Grand Paris de se positionner sur un marché immobilier dynamique et attractif, celui de la capitale et de sa région. Cependant, cette concentration, bien que prometteuse, comporte également un certain risque en cas de fluctuations sur le marché immobilier parisien.
Source : Quantalys
Aurais-je pu obtenir de bien meilleurs résultats ?
Comme le montre le graphique en début d’article, deux des trois SCPI dans lesquelles j’ai investi ont vu la valeur de leurs parts se dévaloriser.
Entre 2022 et 2025, le marché immobilier a été affecté par de nombreux facteurs, notamment la hausse des taux d’intérêt et l’incertitude économique. Ce contexte a-t-il joué un rôle majeur dans la baisse des performances de certaines SCPI, ou ai-je simplement mal choisi mes SCPI ?
Le marché des SCPI entre 2022 et 2025
Entre 2022 et 2025, le marché des SCPI a traversé une période complexe, marquée par une conjoncture économique difficile :
- Hausse des taux d'intérêt pour lutter contre l’inflation, entraînant une augmentation des coûts du crédit immobilier
- Ralentissement des transactions immobilières
- Baisse des prix de parts pour de nombreuses SCPI, impactées par la baisse de la demande et la dévalorisation de leurs parcs
Voici quelques SCPI ayant subi les plus fortes baisses de valeur sur cette période :
- Primopierre : -39,4 % (bureaux en Ile-de-France)
- Laffitte Pierre : -34,4 % (bureaux en Ile-de-France)
- Accimmo Pierre : -31,2 % (bureaux en Ile-de-France)
- Génépierre : -29,3 % (bureaux en France)
- Pierre Capitale : -28,6 % (diversifiée)
Un point commun entre ces SCPI ?
Elles sont majoritairement exposées aux bureaux, un secteur qui a souffert de la montée des taux et de l’essor du télétravail, mais aussi très concentrées d’un point de vue géographique.
Et mes investissements dans tout ça ?
Avec des baisses respectives de -19,2 % pour Primovie et -18,9 % pour PF Grand Paris, mes SCPI n’ont pas été les plus impactées du marché. Cependant, ces corrections restent significatives et je souhaite limiter le risque de reproduire ce schéma.
Une des clés : la diversification
La diversification est un principe fondamental en investissement, quel que soit l’actif concerné. Comme le dit le célèbre proverbe : « Il ne faut pas mettre tous ses œufs dans le même panier. »
Plus un investissement est concentré, plus il est exposé aux risques. Ce principe s’applique également aux SCPI.
Depuis mes débuts dans l’investissement en SCPI, j’ai lu de nombreux contenus sur le sujet. Un conseil revient régulièrement : privilégier les SCPI diversifiées pour limiter l’impact d’une crise touchant un secteur ou un marché spécifique.
L’évolution de mon portefeuille confirme cette recommandation. Les SCPI les plus spécialisées ont subi des dévalorisations significatives, tandis que la SCPI diversifiée de mon portefeuille a fait preuve de plus de résilience.
La valeur de reconstitution
La valeur de reconstitution est un indicateur réglementé par l’AMF. Elle permet de comparer le prix de souscription d’une part de SCPI à la valeur réelle de son parc immobilier.
Depuis 2024, les SCPI doivent publier cet indicateur tous les semestres. Son rôle est essentiel pour assurer une évaluation transparente des prix des parts.
Le cadre réglementaire impose que le prix de souscription soit compris dans une fourchette de -10 % à +10 % par rapport à la valeur de reconstitution. Si ce seuil est dépassé, la SCPI doit ajuster son prix de part.
Pourquoi cet indicateur est-il important ?
- Si le prix de souscription est inférieur à la valeur de reconstitution, l’investisseur achète des parts en dessous de la valeur réelle du patrimoine immobilier de la SCPI, ce qui peut représenter une opportunité
- Si le prix de souscription est supérieur à la valeur de reconstitution, l’acquisition se fait à un prix supérieur à la valeur des actifs détenus, ce qui peut entraîner un risque de dévalorisation
Cet indicateur est donc un élément clé à surveiller pour évaluer la pertinence d’un investissement en SCPI.
Que vais-je faire suite à ces résultats décevants ?
Face à la performance mitigée de mes investissements en SCPI, plusieurs options s’offrent à moi.
L’une des stratégies classiques consiste à renforcer ma position en achetant de nouvelles parts pour abaisser mon prix de revient unitaire (PRU). Cependant, je ne vais pas suivre cette voie, faute de connaissances suffisantes sur les dynamiques du marché des SCPI.
En revanche, pour mes futurs investissements, je vais m’imposer deux nouveaux critères de sélection :
- Prendre en compte la valeur de reconstitution : lorsque j’ai commencé à investir en SCPI, cette donnée n’était pas encore obligatoirement publiée. Désormais, elle constitue un repère essentiel pour évaluer si le prix de souscription est en adéquation avec la valeur réelle du patrimoine immobilier.
- Miser uniquement sur des SCPI diversifiées : l’expérience montre que les SCPI trop concentrées sont plus risqués. À l’avenir, je privilégierai des SCPI investissant sur plusieurs secteurs et différentes zones géographiques pour mieux répartir les risques.
Source : Quantalys
Merci pour la clarté et la sincérité de vos remarques: il n’est jamais facile de reconnaître ses erreurs et d’en tirer des leçons profitables.
Merci beaucoup ! C’est vrai que ça n’est pas évident, mais c’est selon moi essentiel pour s’améliorer ! 🙂
Bonjour,
Je t’avais suivi dans ce placement et je reconnais notre erreur.
J’avais capitalisé en ETF monde les revenus mais suite à ton article, j’ai choisi de réagir mais différemment de toi, j’ai arbitré les dividendes vers Primovie, la scpi qui a le plus baissé depuis mon investissement. Une espèce de réflex de boursicoteur friand de prise de risque, « Si ça a baissé c’est qu’il y a encore plus de marge à se faire lorsque ça remontera »
On garde un oeil sur nos portefeuille immobilier, à voir qui aura la stratégie gagnante.
Pour le moment -11.1% depuis 04/23.
Et merci pour ton travail.
Hello Fred,
J’ai pensé à m’orienter vers la même stratégie que toi, mais je suis plus à l’aise de renforcer suite à une baisse sur des actifs plus larges.
Effectivement, nous verrons dans quelques temps quelle stratégie aura été la meilleure !
Merci beaucoup pour ton retour ! 🙂
J’essaierai de refaire un point ici sur cet investissement cet été. 😉
Top, tiens-moi au courant et on pourra comparer ! 🙂