J’investis en SCPI : souscription à Linxea Spirit 2 et choix des SCPI (3/3)

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26/08/2022

Dans l’article précédent, je vous ai dévoilé ma méthode pour choisir le meilleur contrat d’assurance-vie pour investir en SCPI.

J’ai finalement opté pour le contrat Linxea Spirit 2.

L’article d’aujourd’hui, le troisième et dernier de cette série, va se décomposer en deux parties :

Allez, c’est parti !

Ma souscription au contrat Linxea Spirit 2

Quand on parle de souscription à un contrat d’assurance-vie, l’aventure peut sembler compliquée, ou très longue.

Vous allez voir que pour souscrire à un contrat Linxea Spirit 2, quelques minutes suffisent et vous pouvez tout faire en ligne.

Le temps nécessaire peut néanmoins s’allonger s’il vous manque des informations. Pour vous faciliter la tâche, j’ai réalisé des captures d’écran de l’ensemble de ma souscription. Si vous choisissez de souscrire à ce contrat, vous connaîtrez donc exactement toutes les informations dont vous aurez besoin.

Pour visualiser l’ensemble des étapes de souscription, vous pouvez parcourir la galerie suivante (vous pouvez cliquer sur les images pour les agrandir) :

Et si jamais vous avez des questions supplémentaires, n’hésitez pas à me les poser dans les commentaires, en bas de l’article.

Mes critères de sélection des SCPI

Comme pour les ETF, toutes les SCPI ne se valent pas. Il faut donc savoir comment faire le tri pour ne retenir que les meilleures.

Après de multiples recherches, j’ai établi une liste de critères pour mettre en évidence les SCPI les plus solides et les plus performantes.

Voici ces critères :

Après avoir réalisé un premier tri à l’aide de ces critères principaux, je me penche un peu plus en détails sur les caractéristiques des SCPI restantes.

Là encore, les similitudes avec les ETF sont fortes :

Les SCPI que j'ai choisies

Le contrat Linxea Spirit 2 est l’un de ceux qui proposent le plus grand choix, avec 22 SCPI.

Pour que mes choix soient les plus judicieux possible, j’ai procédé méthodiquement, à l’aide des critères précédents.

Voici comment j’ai fait.

1ère étape : éliminer les SCPI les moins solides

Comme je l’ai affirmé plus haut, lorsque je me mets en quête d’un nouvel actif, je recherche avant tout une certaine solidité et de la performance.

Pour faire mon tri, j’ai listé dans un tableau les 22 SCPI disponibles dans le contrat Linxea Avenir 2 et j’ai relevé, pour chacune d’elles, les caractéristiques qui m’intéressent.

Pour éliminer les SCPI les moins solides, j’ai identifié en rouge les anciennetés de moins de 10 ans et les capitalisations inférieures à un milliard d’euros :

Ces deux critères m’ont permis d’éliminer 10 SCPI.

2ème étape : éliminer les SCPI les moins performantes

Pour espérer des rendements les plus élevés possible, il faut qu’un maximum des biens de la SCPI soient occupés, pour qu’un maximum de loyers soient perçus. Cette donnée se mesure avec le Taux d’Occupation Financier.

J’ai décidé d’éliminer les SCPI dont les TOF étaient inférieurs à 90 %, que j’ai marqués en rouge ci-dessous :

Avec ce critère, 5 nouvelles SCPI sont éliminées.

3ème étape : étudier les compositions des SCPI restantes

Une fois les deux premiers tris réalisés, il me restait alors le choix entre 7 SCPI.

Je me suis fixé pour objectif de sélectionner 3 SCPI parmi les 7 restantes. J’ai souhaité investir dans plusieurs SCPI afin de diversifier mes investissements. Et pour débuter en douceur, j’ai décidé d’investir 1 000 €, répartis dans ces 3 SCPI.

Pour faire mon choix final, je me suis intéressé un peu plus en détails à la composition et aux objectifs de chacune de ces 7 SCPI.

J’ai créé des fiches détaillées qui résument les critères du tableau précédent et qui précisent en plus :

Epargne Foncière

La SCPI Epargne Foncière est la plus forte capitalisation de ma sélection, avec plus de 5 milliards d’euros. Elle est également l’une des plus anciennes, avec plus de 50 ans d’existence !

Les biens détenus sont très majoritairement des bureaux, principalement localisés en région parisienne, puis en province et un peu en Europe.

Voici ses points forts et ses axes d’amélioration :

Immorente

Immorente est elle aussi une très grosse SCPI, avec une capitalisation de presque 4 milliards d’euros. Elle existe depuis 1988, ce qui prouve sa solidité.

La moitié des biens gérés sont des commerces et l’autre moitié des bureaux. D’un point de vue géographique, la moitié des locaux se trouvent en région parisienne, un quart en province et le dernier quart dans divers pays européens.

Voici ses points forts et ses axes d’amélioration :

Laffitte Pierre

La SCPI Laffitte Pierre est plus récente, puisqu’elle a été créée il y a un peu plus de 20 ans.

Cette SCPI investit la majorité de ses capitaux dans des bureaux et complète ses investissements avec, entre autres, des commerces et des hôtels. Les biens sont surtout situés en Ile-de-France, mais également en province et, dans une moindre mesure, en Europe.

Voici ses points forts et ses axes d’amélioration :

PF Grand Paris

On peut dire que la SCPI PF Grand Paris fait figure de dinosaure, puisqu’elle existe depuis 1966 ! Et ce n’est pas du tout péjoratif, bien au contraire, cela témoigne de sa longévité.

Comme son nom l’indique, cette SCPI investit très largement en Ile-de-France, puis complète son patrimoine avec des biens situés en province. Les investissements sont quasi-exclusivement réalisés dans des bureaux.

PF Grand Paris est donc assez concentrée, aussi bien géographiquement que du point de vue des types de biens.

Voici ses points forts et ses axes d’amélioration :

PFO2

PFO2 fait partie de plus jeunes SCPI de ma sélection. Elle a été créée en 2009 et investit principalement dans des bureaux, localisés à 40 % en Ile-de-France, à 40 % en province et à 20 % dans d’autres pays européens.

Il est à noter que la SCPI PFO2 est labelisée ISR, c’est-à-dire que sa stratégie d’investissement prend en compte des critères environnementaux et le bien-être des locataires.

Voici ses points forts et ses axes d’amélioration :

Primopierre

Primopierre est aussi assez jeune, puisqu’elle a été créée en 2008. Malgré son jeune âge, elle s’est constitué une belle capitalisation de presque 4 milliards d’euros.

Les capitaux sont exclusivement investis dans des bureaux, situés à 90 % en Ile-de-France et le restant en province.

Primovie est aussi labelisée ISR (prise en compte de critères environnementaux et du bien-être des locataires). 

Voici ses points forts et ses axes d’amélioration :

Primovie

Primovie a failli ne pas entrer dans ma sélection finale, puisqu’elle a tout juste 10 années d’existence. Pourtant, malgré son jeune âge, elle détient la deuxième meilleure capitalisation de ma sélection finale et le meilleur Taux d’Occupation Financier !

Les capitaux de Primovie sont investis à 75 % dans des établissements de Santé (EHPAD, cliniques, ). Primovie détient aussi des bureaux et des biens relatifs aux secteurs de l’éducation et de la petite enfance (crèches, écoles, universités).

D’un point de vue géographique, la SCPI Primovie est bien diversifiée : un tiers des capitaux sont investis en Ile-de-France, le second tiers en province et le troisième tiers dans d’autres pays européens.

Cerise sur le gâteau, Primovie est également labelisée ISR (prise en compte de critères environnementaux et du bien-être des locataires).

Voici ses points forts et ses axes d’amélioration :

4ème étape : le choix final

Après avoir listé les points forts et les points faibles de chacune de ces sept SCPI, j’ai pu décider dans lesquelles j’allais investir.

Voici les SCPI que j’ai finalement choisies et les raisons associées :

Voilà, nous en sommes à présent à la fin de cette nouvelle aventure dans laquelle je me suis lancé : l’investissement en SCPI !

Vous savez à présent ce qu’est une SCPI et comment en acheter des parts, je vous ai présenté certains des meilleurs contrats d’assurance-vie pour investir en SCPI et, dans cet article, je vous ai montré comment j’ai choisi les 3 SCPI dans lesquelles j’investis.

J’espère que ces trois articles pourrons vous aider, si vous souhaitez investir dans des parts de SCPI.

Vous pourrez suivre l’évolution de mes investissements en SCPI dans les mois à venir en vous abonnant au suivi Premium de mon Portefeuille. Pour cela, il vous suffit de compléter le formulaire en bas de cet article.

Bons investissements à vous !

Mes sources

  • Bonjour Julien et merci pour la qualité et tout le travail effectué pour ces 3 articles sur le sujet des SCPI.

    Ayant un contrat Linxea Spirit 2, j’étais très intéressé par la 3ème partie. J’ai commencé à m’intéresser récemment aux SCPI. Je voulais un peu réorienter mon portefeuille dans ce contrat et notamment sur des SCPI. Les informations données, la technique de sélection m’ont bien aidé sur de nombreux aspects. Merci.

    Pour ma part, j’avais investi il y a quelques mois dans la SCPI Remake Live. SCPI écartée dès le 1er tour de votre sélection. J’avais trouvé intéressant pour démarrer d’investir sans le secteur des SCPI dans cette SCPI nouvellement proposée par Linxea sur ce contrat. Pas de frais d’entrée, label ISR, un projet intéressant. J’ai acquis 1 part à 200€ (minimum) pour « tester » un peu cet investissement et voir ce que cela donnerait sans prendre de trop grands risques. J’ai reçu mon premier dividende ce mois-ci. Je peux vous donner le montant compte tenu de mon investissement initial et que ça se résume à une seule part. Rien de secret du coup. J’ai perçu 1,08€ sur le mois d’août. A voir l’évolution sur les prochains mois et si cela vaut le coup d’y investir plus.

    Suite à la lecture des articles et après réflexion, j’ai donc procédé à un réarbitrage sur mon contrat pour réinvestir une partie de mon épargne sur deux nouvelles SCPI. Mon choix s’est arrêté sur Primovie et Immorente.

    Pour la première, je vous rejoins sur les arguments que vous avez avancés et j’étais en plus intéressé par le secteur de la santé. Cette SCPI s’est donc assez facilement imposé à moi comme premier choix.
    Pour la seconde, j’ai hésité longuement avec deux autres SCPI. Mon choix s’est finalement portée sur Immorente par rapport au nombre de biens détenus et à leur destination, le taux d’occupation et la stabilité du rendement qui me paraissait moins volatile, impression purement personnelle.

    A voir ce que cela donnera dans le temps.

    Encore merci pour ces articles de qualité qui m’ont permis de revoir ma position sur les SCPI, de m’y intéresser de plus près et de passer outre sur certains critères pour en privilégier d’autres. Chose que je n’avais pas fait lors de mon démarrage avec la SCPI Remake Live, même si ce projet me paraît intéressant.

    Bonne fin de journée.

    • Hello !

      Merci à vous pour votre retour qui me fait une nouvelle fois très plaisir. Le fait de savoir que mon travail aide est super gratifiant !

      Pour la SCPI Remake Live, je l’ai effectivement rapidement éliminée du fait de son jeune âge et de sa faible capitalisation. Le projet a l’air prometteur et le fait qu’il n’y ait pas de commission de souscription est également intéressant, mais ils se rattrapent avec des frais de gestion de 18 %, ce que je trouve énorme. Cela signifie qu’un cinquième du rendement est rogné par ces frais. Comme vous dîtes, à voir ce que cela donne à l’avenir. Si leur objectif de rendement net de 5,50 % est atteint, cela sera un bon investissement, à mon sens.

      Pour les SCPI que vous avez choisies, j’approuve totalement votre choix ! 😉

      Bonne soirée à vous et à bientôt !

      Julien

    • Bonsoir.

      Merci pour votre retour. Je vous suis depuis quelques mois et je n’osais pas intervenir pour diverses raisons mais après tout pourquoi pas !
      Je vous suis également sur votre portefeuille premium et c’est un vrai plaisir de vous lire.

      Vous faîtes bien de préciser les frais de gestion à 18% pour la SCPI Remake Live, je ne l’avais pas indiqué dans mon message. C’est clairement à prendre en compte d’où mon investissement faible pour démarrer et voir le rendement de la SCPI au fil du temps.

      Bonne soirée.

    • Hello !

      Surtout n’ayez aucune hésitation à laisser des commentaires. Le but de mon blog est justement de s’entraider pour qu’on arrive tous à faire fructifier nos économies le plus efficacement possible !

      Merci une nouvelle fois pour vos compliments qui font extrêmement plaisir à lire ! 😁

      N’hésitez pas à nous donner des nouvelles du rendement de la SCPI Remake Live.

      Bonne soirée à vous également ! 🙂

  • Bonjour Julien,

    Jeune investisseur qui débute, je souhaite faire l’acquisition de part de SCPI en assurance-vie via le contrat Linxea Spirit 2. Or, je trouve l’annexe de souscription peu compréhensible, et ne comprends pas bien quels sont les frais de souscriptions et à quel étapes sont-ils payés ? S’ajoutent-ils au prix de la part, ou bien sont-ils déjà compris dedans ?

    Concrètement, si je souhaite acheter une part de SCPI Immorente, dont le prix de la part est actuellement de 340 euros (et 8,00% de frais d’investissement sur la SCPI dans le cadre du contrat), combien cela va-t-il me « réellement » me coûter ?

    Cette difficulté de compréhension me pousse actuellement à privilégier la SCPI Remake Live qui ne comporte aucun frais de souscription, mais ce serait dommage de me priver d’une diversification bénéfique uniquement pour cette raison, d’autant plus que les frais de gestion de cette SCPI sont très élevés…

    Je suis désolé pour ces questions qui sont sans doute assez basiques, mais j’avoue que cela est encore un peu obscur pour moi. J’en profite pour vous remercier pour la clarté de vos 3 articles sur les SCPI en assurance-vie qui ont fini de me convaincre ! Reste maintenant à comprendre ce dernier détail avant de passer à l’action !

    Merci d’avance pour votre réponse qui me sera très précieuse !

    Bonne soirée,

    Paul

    • Hello Paul,

      Pour vous aider, voici le détail de mon investissement sur Immorente :

      J’ai investi 150 € dans cette SCPI, via le contrat Linxea Spirit 2.

      Les « Frais d’investissement sur la SCPI dans le cadre du Contrat » mentionnés dans l’annexe de souscription sont de 8 %. Cela me donne un investissement net de 150-150*8/100 = 138 €.

      Ce capital représente 0,45098 parts (donnée disponible dans mon contrat). En faisant le calcul, je retombe sur le prix de revente d’une part : 138/0,45098 = 306 €.

      Le prix affiché de 340 € comprend la commission de souscription appliquée pour l’achat d’une part en direct. C’est ce qui est donné dans la colonne « Valeur de retrait en % du prix de souscription » de l’annexe de souscription. A ce moment-là, on a bien : 340*90/100 = 306 €.

      La SCPI Remake Live est clairement plus avantageuse en termes de commission de souscription, puisqu’il n’y en a pas ! Par contre, les frais de gestion sont effectivement bien plus élevés. Personnellement, je vais attendre d’avoir un peu plus de recul sur cette SCPI (tout juste créée) avant d’éventuellement y investir.

      J’espère avoir répondu à vos questions.

      Bonne soirée à vous et bons investissements !

      Julien

    • Bonsoir Paul.

      J’essayerai de vous faire un retour dans quelques mois sur la SCPI Remake Live. J’ai investi une part pour voir ce que cela pouvait donner.
      Comme le dis Julien, les frais de gestion sont élevés donc à voir si on s’y retrouve en terme d’investissement.
      Si vous êtes motivé, le rapport d’activité annuel (publié le 26/07/2022) est disponible sur leur site : https://www.remake.fr/remake-live (tout en bas de la page).

      Bonne soirée.

    • Hello,
      C’est mon premier filtrage qui a retiré Pierval Santé, parce que cette SCPI a été créée il y a moins de 10 ans (en 2013).
      A part cela, elle présente effectivement des caractéristiques intéressantes, avec une bonne capitalisation, un bon taux d’occupation et des performances autour des 5% sur les dernières années. 😊

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