Ces dernières années, plusieurs SCPI sans frais de souscription sont apparues sur le marché.
Des frais en moins, c’est souvent une bonne nouvelle !
Mais comment fonctionnent-elles ? Sont-elles réellement plus rentables que les SCPI classiques ?
Réponses dans cet article !
Les frais des SCPI
En complément de ma première série d’articles sur les SCPI, je vais commencer par vous détailler les différents frais prélevés par les SCPI. Cela vous permettra de bien comprendre la différence entre les SCPI classiques et les fameuses SCPI sans frais de souscription.
Pour vous donner un exemple concret pour chaque type de frais, j’ai pris comme référence la SCPI Transitions Europe, celle qui a versé le plus gros rendement en 2023.
Les frais de souscription
Contrairement à ce que leur appellation peut laisser penser, les frais de souscription ne sont pas prélevés au moment de la souscription, mais au moment de la revente.
Les frais de souscription de la SCPI Transitions Europe sont de 10 %. Si vous achetez une part de cette SCPI à 200 €, la totalité de cette somme produira du rendement, mais vous ne la revendrez qu’à 180 €.
Les frais de gestion
Les frais de gestion sont prélevés par les SCPI pour financer la gestion du parc immobilier et les différentes obligations administratives auxquelles elles doivent répondre. Ces frais sont prélevés avant le versement des loyers.
La SCPI Transitions Europe prélève 12 % sur les loyers encaissés.
Les frais de transaction
Les frais de transaction sont prélevés par les SCPI lorsqu’elles achètent ou revendent un bien. Ces frais sont prélevés avant le versement des loyers.
La SCPI Transitions Europe prélève 2 % du prix de vente d’un bien.
Les frais de pilotage et de réalisation des travaux
Les frais de pilotage et de réalisation des travaux sont mis en place afin de financer les travaux d’entretien du parc immobilier de la SCPI. Ces frais sont prélevés avant le versement des loyers.
La SCPI Transitions Europe prélève 5 % du coût des travaux.
Les frais de cession
Pour céder vos parts, deux choix s’offrent à vous : soit vous les cédez via la société de gestion, soit de gré à gré (en direct à un autre investisseur).
La SCPI Transitions Europe prélève 10 % à la charge de l’acquéreur si elle intervient et un forfait de 500 € si le transfert se fait de gré à gré. Dans le cas d’une donation ou d’une succession, ce même forfait est appliqué.
Les frais de retrait
Les frais de retrait sont uniquement prélevés par les SCPI sans frais de souscription, si vous revendez vos parts avant un certain délai. Les sociétés de gestion ont mis en place ces frais pour se prémunir de trop nombreux achats-reventes de la part des investisseurs, étant donné qu’elles n’appliquent pas de frais de souscription.
La SCPI Remake Live, par exemple, prélève 5 % si vous revendez vos parts avant 5 années de détention.
Les SCPI sans frais de souscription existantes
Il existe actuellement 5 SCPI sans frais de souscription sur le marché. Ce sont toutes de jeunes SCPI, la première ayant été créée il y a seulement 5 ans.
Voici un tableau comparatif de ces 5 SCPI sans frais de souscription :
| Novaxia Neo | Remake Live | Iroko Zen | Upeka | Mistral Sélection | |
|---|---|---|---|---|---|
| Société de gestion | Novaxia | Remake | Iroko | Axipit | Swiss Life |
| Année de création | 2019 | 2022 | 2023 | 2023 | 2024 |
| Frais de gestion | 18,0% | 18,0% | 14,4% | 16,0% | 16,5% |
| Prix de la part | 187 € | 204 € | 200 € | 200 € | 180 € |
| Capitalisation (millions d'euros) | 422 | 448 | 467 | 20 | ? |
| Rendement 2023 | 6,51% | 7,79% | 7,12% | - | - |
| Durée de détention minimum pour éviter des frais de retrait | 5 ans | 5 ans | 3 ans | 6 ans | 6 ans |
| Frais de retrait | 6% | 5% | 6% | 6% dégressif | 2,4% |
Alors que le taux de distribution moyen des SCPI classiques était en 2023 de 4,52 %, d’après le site Meilleurtaux, vous pouvez voir que ceux des SCPI sans frais de souscription sont bien plus élevés. La moyenne des rendements des trois SCPI sans frais d’entrée qui existaient déjà en 2023 est de 7,14 % !
Vous pouvez aussi remarquer que les frais de gestion de ces SCPI sont relativement élevés. Leur moyenne est de 16,58 %, contre 10,01 % pour les SCPI classiques (source : liste SCPI Louve Invest).
Les SCPI sans frais de souscription sont-elles rentables ?
Faisons le point.
Les SCPI classiques ont des frais de gestion moins élevés, mais prélèvent des frais de souscription quand vous revendez vos parts.
A l’inverse, les SCPI sans frais d’entrée vous permettent de revendre vos parts au prix d’achat, mais leurs frais de gestion sont plus élevés.
Alors, lesquelles sont les plus rentables ? Les SCPI classiques ou les SCPI sans frais de souscription ?
Voici un graphique qui permet de répondre à cette question :
J’ai construit ce graphique en partant des hypothèses suivantes :
- Le prix des parts de SCPI classique et sans frais de souscription est de 200 €
- Le rendement de la SCPI classique est de 4,52 % par an et celui de la SCPI sans frais de souscription de 7,14 % (rendements moyens 2023)
- Les frais de souscription de la SCPI classique est de 9,66 % (moyenne 2023) et la SCPI sans frais de souscription applique des frais de retrait de 5 % en cas de revente avant 5 ans
Le graphique est sans équivoque : quelque soit la durée de détention des parts, la SCPI sans frais d’entrée est plus rentable que la SCPI classique.
Bien que les frais de gestion des SCPI sans frais de souscription soient plus élevés, les rendements des SCPI sont annoncés nets de frais. Ce résultat n’est donc pas surprenant.
Evidemment, ces conclusions ne resteront valables que tant que les rendements des SCPI sans frais de souscription seront supérieurs à ceux des SCPI classiques.
Vais-je investir dans des SCPI sans frais de souscription ?
Au vu de ces résultats et en comparaison avec ceux des SCPI que je détiens, qui ne sont, pour le moment, pas fameux, je me pose naturellement la question d’investir dans des SCPI sans frais de souscription.
La première condition que je m’impose pour le faire est qu’il y en ait au moins une qui soit disponible dans un de mes contrats d’assurance-vie, à savoir Linxea Avenir ou Linxea Spirit 2, pour éviter des démarches additionnelles.
Une seule SCPI sans frais d’entrée est disponible dans ces deux contrats : Remake Live. Cela tombe plutôt bien, puisqu’il s’agit de la SCPI sans frais d’entrée qui a délivré le rendement le plus élevé en 2023 !
Je me suis donc intéressé un peu plus en détail à son parc immobilier. Sur ce point, je suis aussi convaincu : son parc est diversifié, avec des investissements répartis dans différents pays européens et dans plusieurs types d’immobilier :
La SCPI Remake Live gère actuellement 18 biens, le tout avec un Taux d’Occupation Financier (TOF) de 100 % !
L’objectif de rendement annoncé par la SCPI Remake Live est de 5,5 %. Cet objectif a été largement dépassé en 2023, avec son rendement de 7,79 %.
Tous les feux sont au vert… C’est décidé, je vais investir dans la SCPI Remake Live pour tenter de remonter un peu les performances de mon portefeuille de SCPI !
