J’ai réduit les mensualités de mon crédit immo : grosse erreur ou super idée ?

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Par Julien

18/06/2021


En 2017, nous avons décidé, ma compagne et moi, de devenir propriétaires.

Nous avons eu beaucoup de chance, nous avons trouvé notre bonheur très rapidement. Nous avons signé le compromis de vente seulement quatre mois après le début de nos recherches.

Cerise sur le gâteau, les taux d’intérêts étaient très intéressants, ce qui a bien limité le coût du crédit.

En 2019, nous avons décidé de réduire les mensualités que nous remboursions. 

Conséquences : allongement de la durée du prêt et coût total plus important.

Mais pourquoi avons-nous fait ça ? C’est ce que nous allons voir tout de suite !

Ce qu'on fait d'habitude : rembourser le crédit au plus vite

Acheter sa résidence principale est, pour la plupart d’entre nous, l’achat de notre vie.

Le but est alors de trouver la banque qui nous prête de l’argent avec le taux le plus bas possible. Les sommes en jeu étant très importantes, un taux un peu plus élevé entraîne une différence significative sur le coût total du prêt.

Voici un exemple :

Vous pouvez voir qu’une différence de 0,3 % sur le taux mène à un surcoût de 10 000 €. Nous sommes alors nombreux à choisir de payer 40 € de plus par mois pour économiser 10 000 €.

La première étape de négociation est très importante parce qu’elle pose les bases. Néanmoins, une fois que l’emprunt est contracté, nous disposons d’autres moyens pour faire baisser son coût.

Renégocier son prêt

Si vous empruntez à un taux fixe et que, quelques années plus tard, les taux d’emprunts baissent, il peut alors être intéressant de renégocier son prêt.

Cette solution est intéressante si la part d’intérêts que vous remboursez est encore importante et que la différence de taux est suffisante.

Si la différence est trop faible, les frais liés à la renégociation pourraient vous coûter plus cher que le gain que vous obtiendriez.

Augmenter ses mensualités

Au cours de notre vie, notre salaire est régulièrement réévalué, soit par un changement de poste ou une promotion, ou juste pour contrer l’inflation.

Vous pouvez profiter de ces opportunités pour augmenter les mensualités de votre crédit immobilier. En faisant cela, vous réduisez le nombre de mensualités qu’il vous reste à rembourser et vous diminuez donc le coût du crédit.

Même de petits efforts peuvent s’avérer intéressants. Selon le taux de votre emprunt, rembourser quelques dizaines d’euros de plus chaque mois peut vous faire gagner plusieurs années et donc plusieurs milliers d’euros !

Rembourser par anticipation

Ce qui peut aussi vous arriver, c’est de toucher ponctuellement des sommes d’argent plus importantes qu’habituellement, comme des primes, ou un héritage.

Vous pouvez alors aller voir votre banquier avec votre petite fortune et lui demander de l’utiliser pour rembourser une partie de votre emprunt. Vous réduisez ainsi le nombre d’échéances qu’il vous reste à payer et donc aussi le coût de l’emprunt.

Il faut tout de même être vigilant, parce que les banques appliquent généralement des frais pour ces opérations. Elles le font pour compenser le manque à gagner qu’elles subissent puisque que vous lui verserez au final moins d’intérêts que prévu.

Si les frais engendrés par le remboursement anticipé sont supérieurs au gain obtenu, mieux vaut garder son argent et l’utiliser autrement !

Ce que nous avons fait : allonger la durée du crédit

Tout le monde cherche logiquement à réduire la durée et le coût de son prêt. Alors pourquoi avons-nous décidé de faire l’inverse ?

Est-ce que nous sommes masos ? Est-ce que nous avons de l’argent en trop ??

Pas du tout !

Notre raisonnement est assez simple :

Pour connaître la probabilité de sortir gagnant de cette opération, nous avons d’abord dû déterminer le coût engendré par la diminution des mensualités.

Nous avions donc contacté notre banque en leur demandant de réduire nos mensualités au maximum. Le contrat nous autorisait à les réduire jusqu’à 30 %. C’est ce que nous avons fait.

Les conséquences ont été les suivantes :

Le challenge est donc d’arriver à gagner au moins 2 800 € sur 20 ans grâce aux sommes rendues disponibles…

Alors, bonne ou mauvaise décision ?

Cette modulation nous a permis de dégager chaque mois un peu plus de 220 €, sommes que nous investissons sur nos PEA.

J’ai fait des petits calculs pour estimer ce que ces investissements pourraient nous rapporter.

Pour les calculs, j’ai pris en compte des frais d’ordre de 2 € (Boursorama), et la fiscalité de 17,2 % appliquée sur les gains que l’on retire d’un PEA après 5 ans.

En investissant 220 € par mois pendant 20 ans, à partir de quel rendement serons-nous gagnants ?

Verdict tout de suite !

Le tableau précédent vous donne l’évolution du capital sans prendre en compte la fiscalité qui s’applique si vous retirez les gains du PEA.

Après application de la fiscalité, le gain serait de 4 900 €.

Nous serons donc déjà gagnants si nous arrivons à investir ces sommes avec un rendement de seulement 1 %.

Avec un rendement de 6,89 % et après application de la fiscalité, on obtiendrait un bénéfice d’un peu plus de 50 000 €.

La question est de savoir si ce rendement est tenable sur 20 ans. Honnêtement, oui. Les marchés ont historiquement délivré en 6 % et 10 % par an.

Et si jamais le rendement ne venait à être que de 4 %, le gain, après fiscalité, serait tout de même de 23 000 €.

Céder 2 800 € à la banque et obtenir 23 000 € à la place, je ne sais pas vous, mais moi je dis oui direct ! 😀

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