En 2017, ma compagne et moi avons décidé de devenir propriétaires.
Nous avons eu beaucoup de chance en trouvant notre bonheur très rapidement. Nous avons signé le compromis de vente seulement quatre mois après le début de nos recherches.
Cerise sur le gâteau, les taux d’intérêts étaient très intéressants, ce qui a bien limité le coût du crédit.
En 2019, nous avons décidé de réduire les mensualités de notre crédit immobilier.
Conséquences : allongement de la durée du prêt et coût total plus important.
Mais pourquoi avons-nous fait ça ? C’est ce que nous allons voir tout de suite !
Ce qu'on fait d'habitude : rembourser le crédit immobilier au plus vite
Acheter sa résidence principale est pour la plupart d’entre nous l’achat d’une vie.
Le but est alors de trouver la banque qui nous prête de l’argent avec le taux le plus bas possible. Les sommes en jeu dans un crédit immobilier étant très importantes, un taux un peu plus élevé entraîne une différence significative sur le coût total du prêt.
Voici un exemple :
Une différence de 0,3 % sur le taux mène à un surcoût de 10 000 €. Nous sommes alors nombreux à choisir de payer 40 € de plus par mois pour économiser 10 000 €.
La première étape de négociation est très importante parce qu’elle pose les bases. Néanmoins, une fois l’emprunt contracté, nous disposons d’autres moyens pour faire baisser son coût.
Renégocier son crédit immobilier
Si vous empruntez à un taux fixe et que, quelques années plus tard, les taux d’emprunt baissent, il peut être intéressant de renégocier son prêt.
Cette solution est intéressante si la part d’intérêts que vous remboursez est encore importante et que la différence de taux est suffisante.
Si la différence est trop faible, les frais liés à la renégociation pourraient vous coûter plus cher que le gain que vous obtiendriez.
Augmenter ses mensualités
Au cours de notre vie, notre salaire est régulièrement réévalué, soit par un changement de poste ou une promotion, ou juste pour contrer l’inflation.
Vous pouvez profiter de ces opportunités pour augmenter les mensualités de votre crédit immobilier. En faisant cela, vous réduisez le nombre de mensualités qu’il vous reste à rembourser et vous diminuez donc le coût du crédit.
Même de petits efforts peuvent s’avérer intéressants. Selon le taux de votre emprunt, rembourser quelques dizaines d’euros de plus chaque mois peut vous faire gagner plusieurs années et donc plusieurs milliers d’euros.
Rembourser par anticipation
Ce qui peut aussi arriver, c’est de toucher ponctuellement des sommes d’argent plus importantes, comme des primes, ou un héritage.
Vous pouvez alors aller voir votre banquier avec votre petite fortune et lui demander de l’utiliser pour rembourser une partie de votre crédit immobilier. Vous réduisez ainsi le nombre d’échéances qu’il vous reste à payer et donc aussi le coût de l’emprunt.
Il faut tout de même être vigilant, parce que les banques appliquent généralement des frais pour ces opérations. Elles le font pour compenser le manque à gagner qu’elles subissent puisque que vous lui verserez au final moins d’intérêts que prévu.
Si les frais engendrés par le remboursement anticipé sont supérieurs au gain obtenu, mieux vaut garder son argent et l’utiliser autrement.
Ce que nous avons fait : allonger la durée du crédit immobilier
Tout le monde cherche logiquement à réduire la durée et le coût de son prêt. Alors pourquoi avons-nous décidé de faire l’inverse ?
Notre raisonnement est assez simple :
- Nous réduisons les mensualités de l'emprunt : le coût du crédit augmente donc nous perdons de l'argent
- Nous investissons l'argent que nous rendons disponible : nous gagnons de l'argent
- Si le rendement de nos investissements est suffisant, nous gagnons au final plus d'argent que nous n'en perdons
Pour connaître la probabilité de sortir gagnant de cette opération, nous avons d’abord dû déterminer le coût engendré par la diminution des mensualités.
Nous avions contacté notre banque en leur demandant de réduire nos mensualités au maximum. Le contrat nous autorisait à les réduire jusqu’à 30 %. C’est ce que nous avons fait.
Les conséquences ont été les suivantes :
- Augmentation de la durée de l'emprunt : 3 ans
- Augmentation du coût de l'emprunt : 2 800 €
L’objectif est donc d’arriver à gagner au moins 2 800 € sur 20 ans grâce aux sommes rendues disponibles.
Alors, bonne ou mauvaise décision ?
Cette modulation nous a permis de dégager chaque mois un peu plus de 220 €, sommes que nous investissons sur nos PEA.
J’ai fait des calculs pour estimer ce que ces investissements pourraient nous rapporter.
Pour les calculs, j’ai pris en compte des frais d’ordre de 2 € (Boursorama), et la fiscalité de 17,2 % appliquée sur les gains que l’on retire d’un PEA après 5 ans.
En investissant 220 € par mois pendant 20 ans, à partir de quel rendement serons-nous gagnants ?
Verdict tout de suite !
Avec un rendement de 1 % :
Le tableau précédent vous donne l’évolution du capital sans prendre en compte la fiscalité qui s’applique si vous retirez les gains du PEA.
Après application de la fiscalité, le gain serait de 4 900 €.
Nous serons donc déjà gagnants si nous arrivons à investir ces sommes avec un rendement de seulement 1 %.
Avec le rendement annualisé actuel de mon Portefeuille (6,89 %) :
Avec un rendement de 6,89 % et après application de la fiscalité, on obtiendrait un bénéfice d’un peu plus de 50 000 €.
La question est de savoir si ce rendement est tenable sur 20 ans. Honnêtement, oui. Les marchés ont historiquement délivré en 6 % et 10 % par an.
Et si jamais le rendement ne venait à être que de 4 %, le gain, après fiscalité, serait tout de même de 23 000 €.
Céder 2 800 € à la banque et obtenir 23 000 € à la place, je ne sais pas vous, mais moi je dis oui direct ! 
Cas pratique très intéressant, merci !
Merci aussi pour votre blog très intéressant que je découvre grâce à la newsletter Avenue des investisseurs.
Bonne continuation.
Merci beaucoup Adrien !
Excellente source d’informations la newsletter d’Avenue des Investisseurs !
Bons investissements et bonne continuation à vous également !